房企探索老地产的模式险资试水商业型养老地产
2012-03-09 来源：新京报 编辑：罗慧哲
2012年2月，保利地产在北京宣布进军养老地产，并成立养老产业专业管理公司，将在北京西山区域试点首个养老地产项目。而早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。
万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。而此前也有消息称首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米;华润置业也组成了养老地产的研究团队，伺机进入该领域。
与此同时，保险资金也将养老地产视为有潜力的保险产品，从保险的角度介入养老地产。据悉，泰康人寿首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，将于2013年至2014年建成。据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。此外，保险业巨头中国人寿也宣布了其计划进入养老地产的消息。
虽然养老地产逐步开始成为各方追逐的投资热点，清华规划院养老产业研究所所长陈首春指出，到目前为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营，还没有形成规模，没有可供全国化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。
按照第六次人口普查数据，我国目前60岁以上人口约为1.78亿人，国家“十二五”规划：“从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”“每千老人30张床位”，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位(按照国际成熟养老市场经验，60岁以上老龄人口中约有4-6%会选择到养老机构养老，则床位数的需求会超过1000万张)。
根据2011年6月16日民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》，截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。即十二五期间，我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。
按照清华规划院养老产业研究所所长陈首春的观点，养老产业可以分为福利型养老和商业型养老，福利型养老多数特指有政府主导(当然也不排除民间资本介入的)，带有社会福利性质的养老机构;而商业型养老则是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力同时要求较高服务品质的养老需求而产生的养老机构。商业型的养老机构为老人养老提供多样化的选择。
锦绣香江营销总监全红也认为，老年人在风景秀丽、配套完善的地区养老，同时正值上幼儿园、小学的孙辈也能得到很好的照料，年轻人上班时间在北京打拼，周末到远郊区来看望父母和孩子，也能使自己放松，家庭养老的观念正在改变。
据了解，现在商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得的居住用地、商业用地、医疗用地方面，这样前期土地成本会非常高。
据悉，土地成本是开发商和保险资金开发养老地产共同面临的难题。其次，当前由于没有如何发展养老地产的法律法规，行业发展也就没有产业政策支持。
有专家认为，养老地产的融资也是个难题。养老地产是一个投资回报周期长的行业，投资后获得回报少则七八年，多则一二十年，全部用自有资金而不允许销售的话，则发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意给养老地产项目贷款。
还有一个实际问题，是养老地产的得房率太低，老百姓觉得买养老地产吃亏。据了解，一个养老地产，其配套设施占建筑面积的30%，再加上楼座本身的公摊，算下来一套房的得房率只有50%，买房人心理难以接受。
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