SOHO中国40亿元包揽外滩半数股权引发地王易主
2012-01-11 来源：第一财经日报 编辑：狄海霞
2011年年底，原本平淡的上海房地产市场被2枚“重磅炸弹”连续引爆。先由SOHO中国宣布，以40亿元代价间接持有了外滩8-1地块50%股权;随即复星国际不甘示弱，称对这一收购持反对意见。在双方各执一词的“口水战”中，早已低调购得外滩8-1地块酒店权益的第三方，无意间被“捅”了出来。
从解决土地出让款项的资金腾挪，直至股权主导权的争执突显，外滩8-1地块的操作过程始终充满变数。随着这出“地王”纷争大戏的渐入高潮，神秘“第三方”万达终于现身。将一众地产大佬都卷入博弈;上海外滩“地王”易主大戏，就像一场逆向推理的侦探小说，随着情节的展开，令观众慢慢看出前期一连串交易的轮廓。
为万达量身定制
根据SOHO中国的公告内容，外滩8-1地块占地面积约4.5472万平方米，总建筑面积为42.2825万平方米，规划用作办公、商业、金融及文化艺术用途。在地上可售建筑面积的26.9968万平方米之中，3万平方米的酒店面积以及6000平方米的地下配套用房权益，却已完成了出让。
“外滩8-1地块方面和我们商谈过写字楼的出让。”一家以资金实力著称的企业相关人士表示。据悉，卖方希望以整栋出让的形式达成交易，而建成之后的收购单价，大约为8万元/平方米。如果按照这一报价核算的话，19万平方米建筑面积的写字楼，预期将回笼资金152亿元。
“万达的收购模式比较特别，类似于预售。”上述知情人士称。根据记者在上海官方网站“网上房地产”的查询结果，这一项目的确尚未获取预售许可证。“这是在项目开发之初便已有约定，也可以说是为万达‘量身定制’的。”知情人士称，万达已经支付了有关款项。
事实上，万达或许并不会是唯一以这种方式谈成合作的企业。外滩8-1地块最近的规划环评显示，这一项目将分为南北两部分，南区拟建2栋高达180米的写字楼，北区则为酒店、商场、办公、文化等。
究竟由谁主导
显而易见的是，无论应该归属于哪种出让模式，外滩8-1地块对于资金的渴求态度始终明显。2011年11月，为外滩8-1地块“量身”设立的合资公司——上海海之门房地产投资管理有限公司(下称“海之门”)组建完成。根据公开信息，参股海之门的各方企业之中，复星、证大、绿城与磐石投资分别拥有50%、35%、10%及5%权益。
“外滩8-1地块的内里牵涉很复杂。”早期曾与证大有过接触的投资业界人士表示。他口中所称的“复杂”是指外界始终未能参透的地块所属问题。2年之前，自证大当家人戴志康以92亿元代价摘得这一地块时，复星系的郭广昌便已被视作为背后的真正主导者。在随后项目公司上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司的组建过程中，证大与复星始终“如影随形”。
根据上海市工商行政管理局提供的资料，注册资本为70亿元的证大外滩成立于2010年10月11日，其“法定代表人”仍然显示着证大房产前主席马成樑的名字，经营范围为“在黄浦区外滩国际金融服务中心8-1地块从事房地产项目的开发、建设、经营，物业管理，自有房产出租”。
从表面上看，证大显然是外滩8-1地块的主导企业。不过事实并非如此简单。在证大房产于去年11月发布的公告中，关于外滩8-1地块的估值报告显示，根据颁布的上海市房地产权证规定，这一地块开发年限的起始时间被定为2010年11月25日。然而自2011年起，在这一项目的操盘过程中，证大的地位开始变得微妙起来。
未来如何协调
“项目公司早就不归证大管辖了。”接近证大集团的一位知情人士告诉本报，这一情形亦被来自于其他渠道的信息所证实。上述投资业界人士表示，当年接触到外滩8-1地块相关信息时，主谈人员从属于证大方面。而2011年起的相关项目洽谈事宜，却转而由复星出面。外滩8-1地块出让款项最终厘清的2010年底，成为了证大与复星之间交接主导权的时间节点。
“在贯穿始终的合作或出让洽谈过程中，证大与复星均代表项目公司出现过，如果是证大与万达达成的交易，未来三方如何协调会是焦点所在;如果是复星与万达谈成的出让，那么至少在未来是否会出让物业的策略性问题上，郭广昌与潘石屹还算有一定的契合性。”业内人士对记者分析道。
对于这一关键性问题，涉及其间的各方始终未能给予明确回复。复星方面人士称“对这一点并不清楚”，证大方面则表示：“可以说是证大主导的交易，但亦与复星有过沟通。”不过未来三方如何协调，“真的不太好说”，证大相关人士称。
随着证大、绿城的相继退出，外滩8-1地块最终演变为复星与SOHO中国“平分天下”的格局，而万达的介入，却使得这一情形愈发复杂起来。第三方是谁?有知情人士告知记者，有关“第三方”来头同样不小，实际上是房地产业“大鳄”万达集团。早已被扰乱的这一滩浑水，再起波澜。
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