土地资源“定向出让”将面临地产市场严峻考验
2011-09-28 来源：第一财经日报 编辑：狄海霞
摘要：9月18日，国土局消息透露，国家土地副总督察甘藏春近日指出，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，以提高土地供应和调控能力，中国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。
具体执行面临诸多不确定因素
中国土地估价师协会副秘书长、中国人民大学商学院副教授俞明轩指出，此消息意味着，以后政府行政办公用地，能源、电力等行业用地，学校、医院、博物馆等使用土地也要通过招拍挂形式有偿出让。
不过，沪上有开发商代表认为，对于开发商来说，参与竞拍的经营性用地几乎都是招拍挂形式，因此判断取消双轨制对市场影响应该不大。中国指数研究院副院长陈晟认为，政策的初衷应该是为了减少特权促进公平，更多强调发挥土地的效益。“可能会有增加土地财政的考虑，但是这个肯定不是政策初衷。”
取消土地双轨制，对上海商品住宅市场的影响或十分有限。同时，具体执行层面也还存在诸多不确定因素。多位业内人士在接受采访时做出上述表示。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来如果取消了双轨制，对商品住宅市场的影响可能不会太大。“对于地价来说，则要和整个市场的供应形势联系起来。”他指出，目前土地新增供应依旧从紧，供求关系导致地价还维持一个比较高的水平。因此即使取消双轨制，由于增量土地数量有限，对地价影响也不会很大。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍预计，取消免费划拨是第一步，但并不见得马上就市场化。而对于政策的具体执行层面，业内人士普遍表示，还存在诸多不确定性因素。
目前来看，市场中有一种出现颇多的操作形式，即是将公共设施放入经营性用地中捆绑出让。以去年9月出让而长风11号西北地块为例，在早前的土地出让书就要求，竞得人在地块内6785.3平方米的教育用地上代建幼儿园，建筑面积约6030平方米，建成后由政府无偿收回土地使用权和地上建筑物。
所有经营性用地都应统一出让
日前，有消息显示，广州地铁公司、广州建筑集团、广州市政公司、番禺海关、华南理工大学等8家单位将利用自用土地建设13395套保障房，其中公租房和廉租房这类租赁型保障房总共有10235套，占了绝大多数，但仍有3160套经济适用房。
广州市住房保障办公室有关负责人日前表示，所有保障房都将“只租不售”，对于上述单位自建房最终是否在市场上流通，目前还不得而知。 “很多有背景的单位依然享受了一定数量的政府划拨用地。”广州一位业内人士称，例如广州几大制造企业，以及部分高校以及科研机构，其针对职工内部销售的自建房用地，大多来自政府划拨。
尽管广州的大部分经营性用地都采取了公开出让的方式，但目前市场上用于房地产开发的划拨土地依然存在。有业内人士透露，相当多企事业单位名下仍拥有大量政府划拨用地，近两年，一些单位正借保障性住房的名义进行住宅开发。
广州市政协委员、广州市新城市房地产董事长曹志伟认为：应该有两个标准来判断土地是否应该公开出让，而非划拨。一是土地是否具备经营性质;二是土地是否可以在二手市场上转让。如果具备两个条件中的任何一条，都应该纳入公开出让的统一渠道。
曹志伟表示，保障性住房用地也不应该由政府划拨，因为保障房也是有经营收益的，限价房和经济适用房用于出让，公租房也是有租赁收益的。
广州市社科院科研处处长彭澎表示，如果取消土地出让双轨制，有利于规范土地市场，避免地方政府在土地资源上的浪费。但同时，也会助推地价上涨。在他看来，过去一些公用事业用地不经过招拍挂，征地成本极低，被征农民所获得的补偿也较低。但未来这些用地也公开出让后，农民将拥有更大议价空间，从某种程度上有助推地价上涨的作用。
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