香港长江实业囤地长达五年 稳坐地价60亿元升值
2011-08-03 来源：0352房网 编辑：狄海霞
2006年年底，香港长江实业下属公司以底价22亿元获得普陀区真如副中心启动区A3-A6地块。该地块位于铜川路以北、曹杨路以东、规划真华路以西、规划固川路以南，地处上海真如城市副中心南部核心区。该项目也是上海中环区域内面积最大的城市综合体项目。
据长江实业执行董事黄思行介绍，普陀区真如城市综合体项目命名为“高尚领域”。该项目占地面积约19.7公顷，地上、地下总建筑面积达114万平方米。其中，商业购物面积约20万平方米。该项目建成后，将包括商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等不同业态。其中，A5地块上将建一幢320米高的超高商业建筑，堪称“沪西第一楼”，未来将成为该区域的地标性建筑。
“进度令人满意”
在开发周期上，据黄思行介绍，该项目目前已全面施工，首期预计于2012年投入使用，整个项目预计于2018年落成。长江实业执行董事赵国雄也表示，包括真如地块在内的3个项目“自动工以来进度令人满意”。
据了解，真如城市副中心建成后，将与徐家汇、五角场和浦东花木并列上海四大城市副中心。
7月14日，香港长江实业(集团)有限公司召开项目启动发布会，其旗下普陀“真如地块”、嘉定“南翔地块”、浦东地块3个项目同时启动。长江实业“真如地块”终于启动，这距该地块的成交时间已过去了近5年。但长江
缓慢开发的收益
据了解，绿地B1、B2地块是2009年拿下的，已于2010年12月底动工，预计整个项目到2013年全面建成。相比长江实业真如地块，虽然拿地晚了3年，但项目的建成日期却要早5年。
上海久银投资研究部经理赵豫川表示，从客观上来讲，长江实业真如项目因与地下轨道交通11号线对接，做起来比较复杂。而绿地拿下的地块体量小，相对简单一些。但即便如此，真如项目的开发速度仍然较慢，存在主观上控制开发节奏的可能。
此次，长江实业公布真如地块2018年竣工的消息后，一位不愿透露姓名的业内人士直言，长实系一向是“最早拿地、最后动工”。以真如地块为例，其计划的开发时间超过了12年，这种“缓慢开发模式”赚取的土地溢价，将不止于现在测算的60亿元。
按照长江实业2006年的拿地价格计算，真如地块的楼板价约为3055元/平方米。而绿地2009年底竞得的同区域B1、B2地块，其楼板价已达到8900元/平方米。据业内人士测算，参照当前区域在售项目价格，该项目周边即将推出地块的出让价格或将达到12000元/平方米。若按此计算，目前长实项目溢价率已达300%，溢价至少60亿元以上。
2007年，御翠豪庭开盘的成交均价达36000多元/平方米;2009年最后一次开盘时，项目报价已达70000元/平方米。而早期一些开发商在古北开发的项目均价不到20000元/平方米。长实系靠“缓慢开发”获取额外收益的能力可见一斑。
事实上，长实系在上海“缓慢开发”由来已久。据长江实业官网显示，从1992年进军内地开始，目前长实系在上海拥有的项目已达13个。除了赵巷地块外，多数项目均在2008年以前拿地，且大多仍处于开发中。
以长实系在上海古北的项目为例。据其2001年年报，古北项目名为御翠豪庭，规划为2004年6月完工。但在此后的两年年报中，古北项目一直处于“计划中”，竣工时间从原定的2004年先是推迟至2005年，后又推迟至2008年。
实业高层回应称，此说法并不客观，并强调对项目的进度一直如期推动。长江实业执行董事赵国雄表示，包括真如地块在内的3个项目“自动工以来进度令人满意”。
值得关注的是，上海市普陀区“真如地块”早在2006年即已成交。有业内人士认为，长江实业在上海的几大项目开工晚，惯用拖延时间的方法使得土地升值，从而获取巨大收益。
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