分析大同房地产市场当前情形及长远健康的发展
2013-08-30 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：房产与生活紧密相连，当下房产成为老百姓热议话题，而针对大同市房地产市场当前的发展成就与现状，促进大同市房地产市场健康长远的发展，大同市房地产和物业管理协会秘书长刘俊杰与中国人民银行大同中心支行李连光给出以下看法与建议。
一、我市城市建设和房地产业的发展成就
始于2008年的大规模城市建设，5年以来，我市城市建设取得了辉煌的成就。与此相伴，我市的房地产业也获得了快速发展，从2008年到2012年房地产投资分别为27亿元、83亿元、90亿元、134亿元、170亿元。全市注册的开发企业243家(其中一级企业2家，二级企业26家)，目前在大同市场上运营项目的有近80家企业，国内房地产标杆企业有4家，其它知名企业6家。
二、当前我市房地产市场的基本情况
(一)商品房销售的形势严峻，房地产企业压力很大
今年上半年房地产投资完成67.4亿元，同比增长88%。商品房销售面积147062平方米，同比下降61.6%。商品房销售额6.04亿元，同比下降61.5%，施工面积1734万平方米，同比增长38.8%。房屋预售登记103万平方米(城中村改造项目未进入正式统计数据)。今年房地产投资仍可能达到去年的水平，商品房销售的形势严峻，房地产企业压力很大。
(二)现有商品房存量和土地存量很大，房地产市场供给压力很大
现开工的商品住宅项目及商品住宅存量土地需5年时间消化。现已开工的商品住宅项目达623万平方米，2012年、2013年出让住宅兼商业土地2494亩，按目前常规的容积率计算可能将有373万平米的商品住宅入市，两项合近千万平米。按前五年的销售水平，最低也需5年消化期。
现已开工的商业办公项目大约有300万平方米;2012年、2013年出让的商业办公土地2934亩，按目前常规容积率测算，大约还有448万平方米将来要上市;目前已竣工的商业办公房大约有160万平方米，三项合计大约900万平方米。最突出的是建材市场，现已有6座，大约60万平方米，还将要有150万平方米的建材城入市。
(三)房地产市场需求高潮期已过去
这几年商品房优美的环境，优良的品质吸引到了大批的改善性、刚需型住户购买新房。从2008年至2012年五年商品房预售登记总量是863万平方米，分别是56万平方米、181万平方米、222万平方米、252万平方米、152万平方米，年均172万平方米，大量的住房需求已经满足。
近五年来，市区的拆迁安置保障房10.49万套(约880万平米)，已竣工7.1万套(约593万平米);同煤的棚户区房10万套(约1126万平米);城中村改造10万套;大批的居民改善了居住条件。随着我市老城区建设的接近尾声，拆迁规模逐渐减少，从房地产市场周期规律看，这一周期的购房高潮已过去。
三、影响我市房地产市场的发展因素
(一)我市的房地产发展水平总体与城市化水平一致，但与经济发展水平有所脱离
近几年，我市房地产投资始终排位全省第二。主要原因是我市市区人口远多于其他市的市区人口，我市的城镇化率及社会消费品零售总额，居民储蓄存款始终排名在全省前列。通过上述情况分析，我市城市的综合实力不弱，支持了城市的快速发展建设。
但是，我市GDP及城镇人均收入在全省排位中落后，总人口排位居中，在这些方面来看，我市房地产投资有些冒进。
(二)市区人口增长缓慢，新增需求不足
从2008年到2012年尽管全市农村人口减少13.5万人，市区户籍人口只增加14.68万人。市区就业岗位数量徘徊不前。
2008年城镇从业人员42.25万人，2012年44.5万人，其中企业只增加1.89万人。劳动部门公布每年新增就业5万人，按实际招工信息分析，招工的岗位多是服务业，最大的特点是不交“三险”的临时工。从人口和就业情况看，产业不发达还难以撑起房地产市场的需求。
四、对我市房地产市场的风险的分析
(一)我市房地产市场的风险是存在的，也是全国各地普遍存在的
在最近城镇化发展及三四线城市房地产市场供大于求的问题举例中大同被媒体、学者屡次提到。2012年底上海易居研究院发布了《中国城市房地产市场风险排行榜》前50位。位居第一是酒泉市，大同位居第十，前十名包括呼伦贝尔、黑河、鄂尔多斯、武威、普洱、白城。前30名包括我省的晋城、临汾、吕梁、忻州。南通、佛山、贵阳、营口、温州等城市也在前列。排行榜根据城市的市场需求市场供给，供求关系，外部环境、开工、成交面积、土地出让，二手房均值，土地消化周期，房价收入比等指标分析，有很强的参考价值。
(二)我市不属于房价暴涨城市，价格泡沫不大
房地产市场风险城市普遍性的问题是土地和商品房供大于求。典型的风险城市房价炒得很高，比如鄂尔多斯中心区房价最高时炒到2万/ m2，价格一夜暴涨5倍，现在的房价跌4-6成。温州的房价最多炒到4-5万/ m2，现在普遍跌了3-4成。这两个城市的房价炒高与民间资金借贷密不可分，价格越高民间资金流入的越多，相互作用，最终导致房价的泡沫破裂，民间借贷崩盘。
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