国五条出台 专家劝诫二手房业主卖房子莫仓促
2013-03-21 来源：0352房网 编辑：苓苓
摘要：“国五条来了，二手业主们快跑!”3月1日晚间出台的“国五条”细则，在二手房市场上掀起了轩然大波!面对二手房加征20%房产税。一些二手房业主无比恐慌，为了避税，市民加紧卖房，二手房市场持续升温，交易量高企。但我市房产专家表示“急着卖房不一定是理智的选择”。
日前，记者在市政务大厅房产交易中心看到，人声鼎沸，每个窗口都挤满了二三十位办理过户或咨询的市民。该中心过户等相关业务比平时增加了3倍左右。据不完全统计，3月初，我市一些中介门店成交量较上月同期增长一倍。我市房地产有关人士认为，在市场恐慌的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。
卖掉不满五年的房子不划算
就这几天记者采访了解的情况来看，市场上有些人为了抢跑“国五条”细则，甚至宁愿缴纳5.6%的营业税来卖掉不满五年的房子。业内人士提醒，其实若房产未达到一定升值比例，这样做未必划算，因为新政并非按买卖差价20%征税，而是按照除去契税、营业税和装修费等税费后所得的20%征收。
举例来看，如果一位购房者当初以20万元买入一套90平方米商品房，目前市值涨到30万元，但不满五年，现在急于出售需缴纳的税费有，全额5.6%的营业税1.68万元，全额1%的个税0.3万元，共计1.98万元。
如果等这套房满5年后再出手，此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地，那么所需缴纳税费主要是个税，营业税为零。而个税并不是差额10万元的20%即2万元。而是10万元扣除各种涉房支出，包括：原契税、装修费用，最终个税为(30-20-涉房支出)×20%。实际税费或许比现在着急卖掉所需缴纳的费用还更省一点钱。如果升值得很少，除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。
房子过户给孩子不妥
“国五条”细则出台后，有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人，通过这样的“买卖”来提高买入价，以方便未来出手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如，如果目前手中房产未满五年，那么需要按照上文中的方法好好计算一下，看看以目前手中房产的升值率是否划得来。
即使划得来，那么过户给自己的孩子依然存在很多问题。首先是孩子一定已成年，不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产，等于做无用功。其次，过户等于买卖，把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额，在“限购、限贷令”暂时不会解除的情况下，已成年的孩子不久便面临买房大计，届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。
此外，过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税。不然要按照过户时新的价格计算营业税。比如说，40万元的房产在过户3年后遭遇家庭特殊情况不得不卖掉，假设届时价值涨至50万元，那么光营业税就要缴纳2.8万元。
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