袁纶华 ：房地产调控的关键在于手段

　　新一波房地产调控新政让社会各界对房地产市场的关注又一次迅速升温。楼市会不会出现拐点?房价上涨能不能得到有效遏制?一时间众说纷纭。近期，记者就相关问题专访了山西省房地产业协会会长袁纶华。

　　山西省房地产业协会会长袁纶华

　　0352房网：袁会长，您认为这新一轮的调控政策有哪些新变化?

　　袁纶华：其实，实际上这不是“第二次调控”。从2003年国务院下发18号文件起，我国的房地产调控政策已经实施8年了。

　　我认为，新一轮调控跟国务院年初发布的调控文件相比有几点深化：首先是调控的范围扩大了。因为年初国务院文件关于遏制房地产过快的城市中，中西部城市不在调控之内。所以对这些政策，部分地方政府会说，这些政策不是对我讲的，我只是参考，但不是执行。原来的政策是关于遏制部分房地产上涨过快城市的政策，而这次部委的文件是要求全部城市都要执行。不管你的城市上涨过快还是不快，都要根据你的情况拿出贯彻意见来，都要认真地贯彻国务院相关政策及要求。

　　其次，这次调控政策对政府问责的力度加大了。原来只是对一些房价增长过快的城市作出要求，但这次提到了省级政府，提到了对各个省级政府的问责制，问责的力度加大了。

　　第三是对炒房客及投机者的遏制和打击力度加大了。这次提出了一些具体措施和要求，比如：关于限制买三套房、严格控制二套房的信贷，我认为这都是比较硬的一些措施，还有就是加大了保障性住房的建设力度，并且提出了增加中小户型和保障性住房的用地数量，另有加快保障性住房项目的速度等。因为全国现在已经开工的保障性住房项目占到了70%，这次新政策要求没有开工的保障性住房项目要在10月底以前开工。

　　0352房网：我们山西省的保障性住房建设情况如何?

　　袁纶华：我们山西省对保障性住房是高度重视的，是充分贯彻国务院相关政策精神的。从全国来看，山西省的保障性住房这块做得是比较好的。1—5月份，我省保障性住房建设总体进展顺利，新开工建设25.41万套 (1730.5万平方米)，开工率为115.87%;完成投资167.83亿元(其中新建项目完成投资95.55亿元)，完成投资率为83.585。除太原开工率为68.1%和阳泉、长治未开工外，其余8市新建项目已经全部开工。总体来说，山西省的保障性住房比全国要好，这对稳定山西房地产业起到了促进作用。

　　0352房网：对于楼市调控，您有哪些见解?

　　袁纶华：我们应继续按照国家有关政策进一步调整自己的调控措施，加快调整的速度，把楼市调控做好。关于新政策，我有三个想法：一是各级政府都应该把每个城市的保障性建设项目的规模、比例、可以入住的时间等形成文件公布开来。过去是公布一个数字，但数字这个东西比较抽象，老百姓看不清楚。所以这些以后要做得细致一点，要透明化，要接受老百姓的监督。#p#副标题#e#

　　二是要继续增加中小户型住房和普通商品房的住房用地供应。这一点是非常好的，而且也应该进一步明确这一概念，但是现在这方面也有一些问题，首先是概念不清楚。比如，小户型项目，这在现实的开发项目中不可能要求整个楼盘全是小户型。再者普通商品房的概念同样不清晰，户型也不好界定。

　　什么是普通商品房的概念呢?就是容积率在1.0以上、房屋面积120平米上下浮动20%;销售价格应该低于同地段的商品房20%的商品房。这三个条件在实践中是不好操作的，概念不清晰，落实起来有难度。山西目前没有一个楼盘是定义成普通商品房的。

　　三是进一步改善供求关系，特别是解决中低收入家庭的住房困难问题。我认为，这是调控房价的关键，因为在市场化的情况下，供求关系才是影响价格的最关键因素。我认为，要进一步加大保障性住房的投入力度。价格是由供求关系决定的，低收入人群买不起房子，中等消费家庭对高房价也是难以承受的，但高收入人群是不缺房子的。这个不同层次要区别对待，要分清楚政府管多少，市场管多少。这在1998年的文件中是比较清楚的，分三个供求体系：对高收入来说是商品房，对中低收入者来说是普通商品房，而对低收入家庭来说就是保障性住房。

　　我认为，供应结构混乱也是房价过快增长的一个诱导因素。新加坡的住房是比较好的，政府提供租屋的比例达到了90%。人家的房地产市场能不稳定吗?而我们保障性住房的供应比例一直没有明确提出来，现在政府提供的经济适用房所占的比例不到30%，是比较低的。因为提供的保障性住房不够，很多中低收入家庭也只能购买商品房，这也就导致了供求关系紧张。

　　所以，政府下决心下功夫加大保障性住房的建设力度是解决房价问题的一个关键。政府要调整住房供应结构，明确保障性住房、中小型普通商品房的建设数量和比例。这样，人们才能够根据自己的实际情况对号入座，市场同样才能够稳定。如果只有商品房，就把绝大多数的中等收入家庭都推到商品房去了，需求增加了，房价就推高了，很多人也因此都买不起房。如果保障性住房、普通商品房、棚户区改造的用地量能够做到70%的话，市场就会很稳定。

　　0352房网：国家一直在调控房价，但这好像对太原房价的影响不很明显，这是什么原因?

　　袁纶华：太原的房价是一直在涨，虽然是小幅度的涨，但确实是涨的趋势，这是很明显的。这是一个执政理念的问题，表现出了各级政府对贯彻国务院政策的力度和决心，对解决老百姓基本住房需求的一个程度。

　　0352房网：在山西，地方政府对土地财政的依赖程度现在有没有一些数据?

　　袁纶华：现在还没有详细的数据。9月份，全国土地收入比8月份土地利益收入增长了30%，而上海是增长了60%。现在，我们很多城市政府依赖土地财政，要依赖土地财政来填补自己的开支，所以致使房地产地价不断升高，这是一个很大的问题。这个问题应该解决，也必须要解决，这个要通过制度化、法制化来限制地方政府。

　　0352房网：那么，因为土地财政是地方政府财政的很大一部分，这会不会造成对贯彻国务院政策打折扣?

　　袁纶华：这个同样是执政理念的问题。我们共产党是老百姓的党，就应该去解决老百姓的民生问题。我认为，加大保障性住房的建设力度是解决低收入家庭住房困难的一个关键，而且加大保障性住房投入还对拉动内需，促进经济发展具有推动作用，是一举多得的事情。

　　0352房网：“二次调控”对山西及太原房地产市场能产生什么样的效果，许多人都在猜测。您有什么样的判断?

　　袁纶华：这种问题是靠市场解决的，调控的关键在于手段，看药方对不对症。药行与不行，吃了药再看，现在还不好说。

　　袁会长幽默风趣，娓娓而谈，给我们留下了深刻的印象。房网再次感谢袁会长精彩的讲话，感谢袁会长百忙之中接受我们的采访。